物件選定ポイント
どんなホテルでも安定事業になるのかと言うとそれはＮＯです。ホテルを購入する場合にいくつかの判断基準が挙げられます。
市場性
近隣の同業店舗の動向を直接調査（張り付きで客数、流れリサーチ）、データリサーチ（協力業者等からの情報）し、そのエリア全体での平均的な利用単価がどの程度なのかによって客室料金が試算され、エリア全体の営業システム（利用時間）がどのようになっているかで利用客数が予測されます。エリアで一番人気の店舗と比較して対象物件の素地が上なのか下なのかによって、ある程度の予測売上が算出されます。
立地条件
ホテルへの来客手段として車と徒歩があります。都市型、郊外型の双方において車での来店者の動線はホテルとして非常に高い要素です。 立体駐車場や外部駐車場等、制限付きのものはもとより、例えば車でホテルに入る際に前面道路が日常的に渋滞している、入り口が一箇所のため出庫する車両を待たなければいけない、駐車場出入り口の前に住宅やマンションがある、駐車場の内部が道路から見渡せる等、お客様がストレスを感じると思われる状況がある場合は、市場性がいかに高いエリアであってもホテルの価値としては割引いて見なければなりません。 逆に市場性は中程度と判断されても、対象物件が幹線道路から1本中に入っていて駐車場出入口も3箇所所有するようなケースの場合は、通常市場性中程度で1室あたりの売上が月額35万～50万程度と予測されますが、この様な立地Aランクの店舗場合、売上予測が45万～60万と高くなります。 徒歩客に関して、郊外店舗では特に注意する事もありませんが、都市型の場合は非常に重要なポイントとなります。 駅周辺の店舗ではまず、入店の際に周りの通行者の目を気にせず入れる事、お帰りの際ホテル出口周辺の人通りの状況が窺える事、主要道路からの視認性が高い、駅へのアクセスが良い等の条件が考えられます。 これら好立地の条件を満たす店舗をAとして対象店舗を比較することでその店舗の持つ力が図れます。 都市型、郊外型双方に言える事は好立地の最大のポイントとして、お客様のプライバシーがどこまで守れているのか、また守れる様に改修できるのかがホテルの価値を大きく左右すると言う事です。
現状のハード・ソフトの状態
これは市場性のポイントでご紹介したのと同様に近隣店舗と比較し、対象物件の力を図るための調査です。近隣の人気店舗と比べて、浴室の大きさはどうか、浴槽のグレードはどうか、浴室TV、サウナ等の設備はどうか、居室の広さ、ベッドサイズ・家具、調度品のグレード、アメニティーの種類・品質、テレビサイズ、カラオケ・ゲームの有無、その他付加価値設備はどうか、細部に渡り調査し比較する事で対象店舗の持つ力が分かります。 そして、この調査でもっとも大切なのは、対象物件に集客する余力があるかどうかの判断です。 具体的に挙げますと、対象物件が市場性、立地ともに中程度のレベルであるにも関わらずハードが著しく老朽化していたり、営業システムが周辺店舗とかけ離れていたり、価格設定が周辺相場より高かったり、サービスの提供が周辺店舗より劣っているなどのマイナス要因が多ければ多いほど、問題点改善による売上上昇の余力があります。 逆にリニューアル済でシステム、料金、サービス等、殆ど満点な状態で集客できていない場合は、そのホテルの力は所詮そこまでと判断せざるを得ません。 現状、老朽化が著しく売上が低迷しているホテルを内見した場合、これらの判断を見誤ると好利回り物件を見逃したり、収益性の低い物件を手にしたり致しますので、慎重なリサーチが必要です。 又この様な古い物件の場合、リニューアル時に建物外壁、給排水設備、電気設備、弱電設備等、意匠工事以外に修繕工事費用がどこまで掛かるのかの判断をすることが必要です。 リニューアル、修繕工事費用が嵩む程に初期投資が大きくなる為、希望通りの利回りの確保が難しくなってしまいます。当社では内見の際、各専門業者を派遣し細部に渡って調査を行い、リニューアルプランに反映させております。
この様に、色々な角度から対象物件を調査、分析し具体的な事業計画書を作成し投資効果があるかを判断し皆様にご提案しております。 レジャーホテルという事業は、車がある限り駐車場が必要なように、人間が存在する限り必要不可欠な普遍性の高い産業と考えられます。故に将来性という部分においても、非常に安定した事業と呼べるのではないかと思います。
